Die Eigentumswohnungsbehörde von Ontario Place verhindert den Verkauf des River North Tower an Strategic Properties

Alby Gallun ist leitender Reporter für Gewerbeimmobilien bei Crain's Chicago Business. Er kam im Jahr 2000 zu Crain's.

Die 190-Millionen-Dollar-Übernahme eines 51-stöckigen Eigentumswohnungsturms in River North durch einen Investor ist offiziell kaputt.

Laut einer E-Mail, an die die Anwaltskanzlei des Vorstands geschickt hat, hat die Eigentumswohnungsverwaltung von Ontario Place, einem Hochhaus in der 10 E. Ontario St., einen lange aufgeschobenen Vertrag über den Verkauf des 467-Einheiten-Gebäudes an Strategic Properties of North America gekündigt Eigentümer von Eigentumswohnungen am Ontario Place gestern Abend.

Es wäre der größte Deal von Eigentumswohnungen zu Wohnungen – auch „Eigentumswohnungsdekonvertierung“ genannt – in Chicago und möglicherweise im ganzen Land gewesen. Doch selbst in guten Zeiten ist es bekanntermaßen schwierig, eine Umstellung herbeizuführen, und der drastische Umschwung an den Finanzmärkten im letzten Jahr, einschließlich des Anstiegs der Zinssätze, war für Strategic Properties zu groß, um ihn zu überwinden.

Da die Finanzierung der Übernahme nicht abgeschlossen werden konnte, forderte die in New Jersey ansässige Investmentfirma den Vorstand von Ontario Place im vergangenen Jahr mehrmals auf, den Deal zu verschieben. In der jüngsten Verlängerung verschob der Vorstand den Abschlusstermin der Transaktion auf den 31. Mai. Strategic Properties verpasste diese Frist.

Der Vorstand bot an, den Abschluss noch einmal auf den 31. Juli zu verschieben, unter der Bedingung, dass Strategic Properties mehr Geld bereitstellt. Laut der E-Mail an die Eigentümer lehnte Strategic ab.

„Bis heute Abend um 17:01 Uhr hatte der Käufer den oben genannten Bedingungen nicht zugestimmt“, heißt es in der E-Mail. „Dementsprechend geht der Vorstand davon aus, dass dieser Verkauf am 6. Juni 2023 um 17:01 Uhr CST beendet wurde.“

Ein leitender Angestellter von Strategic Properties (SPNA) antwortete nicht auf einen Anruf.

„Leider konnte der Käufer den Deal nach 20 Monaten Vertragslaufzeit nicht abschließen“, schrieb Ellen Gutiontov, Vorstandsvorsitzende von Ontario Place, in einer E-Mail an Crain’s. „Der Vorstand hat sehr hart gearbeitet und keine Option offen gelassen, um von der SPNA einen fairen Vorschlag zur Verlängerung des Abschlusstermins zu erhalten. Der SPNA lehnte jedoch alle angemessenen Anforderungen des Vorstands ab und der Vorstand konnte einer Verlängerung des Abschlusstermins nicht mehr zustimmen.“

Der Deal hätte einen Höhepunkt für Strategic Properties darstellen können, den produktivsten Sanierer von Eigentumswohnungen in der Stadt. In den letzten Jahren hat das Unternehmen Eigentumswohnungsgebäude an der Gold Coast, im Lincoln Park und in Lakeview erworben. Es ist gerade dabei, ein weiteres in River North zu kaufen, ein Hochhaus mit 309 Wohneinheiten in der 200 N. Dearborn St. Aber Ontario Place wäre mit 190 Millionen US-Dollar das größte gewesen, mehr als jeder Investor für ein Eigentumswohnungsgebäude in Chicago gezahlt hat .

Um das Jahr 2015 herum gewannen Dekonversionen in Chicago an Bedeutung. Inmitten eines schleppenden Eigentumswohnungsmarktes und eines starken Mietmarktes sahen Entwickler eine Chance, von den Wertunterschieden zwischen beiden zu profitieren. Durch den Kauf eines kompletten Eigentumswohnungsgebäudes könnten sie einzelnen Eigentumswohnungseigentümern einen Aufschlag für ihre Einheiten zahlen und trotzdem die Nase vorn haben, weil die Einheiten als Wohnungen mehr wert seien.

Aufgrund der fragmentierten Eigentumsverhältnisse an Eigentumswohnungen sind Rückumwandlungen jedoch komplizierte Geschäfte. Anstatt bei einem einzigen Verkäufer zu kaufen, muss ein Investor einen Preis und Konditionen anbieten, die für Dutzende oder sogar Hunderte von Verkäufern attraktiv sind. In Chicago müssen Eigentümer von 85 % einer Eigentumswohnung einem Massenverkauf ihrer Einheiten zustimmen. Eine kleine, lautstarke Minderheit kann einen Deal blockieren.

Die Entscheidung des Vorstands von Ontario Place, seine Vereinbarung zu kündigen, beendet einen Tanz mit Strategic Properties, der vor mehr als drei Jahren begann. Nachdem sie im August 2020 ein 188-Millionen-Dollar-Angebot von Strategic Properties abgelehnt hatten, stimmten die Eigentümer des Gebäudes im September 2021 für die Genehmigung eines 190-Millionen-Dollar-Deals, wobei 89,9 % der Eigentümer dafür stimmten.

Doch die nächste Hürde konnte Strategic Properties nicht nehmen: die Finanzierung. Als sich die Finanzmärkte letztes Jahr verschlechterten, legte das Unternehmen den Deal auf Eis. Ein Hoffnungsschimmer entstand im März, als ein Kreditgeber, Fairchild US, seine Zusage bekräftigte, die Übernahme zu finanzieren. Es kam jedoch zu weiteren Verzögerungen, da Strategic Properties den Vorstand um weitere Verlängerungen bat.

Laut der E-Mail bot der Vorstand an, den Stichtag bis zum 31. Juli zu verlängern, vorausgesetzt, dass Strategic Properties 700.000 US-Dollar zahlt, um neben anderen Kosten auch die Gebäudebetriebskosten für Juni und Juli zu decken. Doch das Unternehmen stimmte diesen Bedingungen nicht zu.

Mark Silverberg, Anführer einer Eigentümergruppe, die sich dem Deal widersetzte – einige gingen sogar vor Gericht, um den Deal zu verhindern –, war mit der Entscheidung des Vorstands, den Deal zu stoppen, zufrieden.

„Ich glaube, es war ein ordentliches Ende, auch wenn es viel zu lange gedauert hat“, sagte er.

Aber der Prozess hat den Eigentümern von Ontario Place große Schwierigkeiten bereitet, darunter auch einige, die Anfang des Jahres in Erwartung des Verkaufs aus dem Gebäude auszogen. Silverberg selbst plante, in ein Haus zu ziehen, das er in Northbrook gekauft hatte.

„Im Februar sagten sie allen: ‚Lassen Sie Ihre Schlüssel an der Rezeption‘“, sagte er.

Silverberg sagte, er habe gegen den Vorstand eine Schadensersatzklage in Höhe von insgesamt 600.000 US-Dollar eingereicht, um die Kosten für sein neues Haus und die Anwaltskosten zu decken.

Es ist unklar, ob Strategic Properties oder ein anderer Investor mit einem neuen Angebot für das Gebäude an den Vorstand herantreten würde. Angesichts der Lage auf den Finanzmärkten ist es unwahrscheinlich, dass sich ein Investor heute die Zahlung von 190 Millionen US-Dollar für die Immobilie leisten kann. Es ist auch wahrscheinlich, dass viele Eigentümer nach ihrer Erfahrung mit Strategic Properties keine Lust haben werden, ein neues Angebot in Betracht zu ziehen.

„Für die Zukunft ist der Vorstand bestrebt, seine Geschäfte wie gewohnt weiterzuführen und sucht nicht aktiv nach einem weiteren Angebot“, schrieb Gutiontov in ihrer E-Mail an Crain’s. „Sollte dem Vorstand ein Angebot von SPNA oder einem anderen potenziellen Käufer vorgelegt werden, wird er es bewerten und den Eigentümern vorlegen.“

Mittlerweile habe die Instandhaltung der Immobilie unter Verzögerungen bei der Instandhaltung gelitten, da der Vorstand Projekte aufgeschoben habe, da er der Meinung sei, dass es keinen Sinn mache, das Geld vor einem Verkauf auszugeben, sagte er. Einige Einheiten am Ontario Place seien kürzlich mit Fensterklimaanlagen ausgestattet worden, nachdem ein Kühlturm im Gebäude ausgefallen sei, sagte er. Die Gebäudeverwaltung habe außerdem häufig das Sanitärsystem des Gebäudes für Notreparaturen geschlossen, sagte er. Die Behebung der Gebäudeprobleme könnte teuer werden.

„Es ist jetzt eine Geldknappheit“, sagte Silverberg. „Das Gebäude ist in einem erheblichen schlechten Zustand und die Menschen sind unzufrieden. Die Menschen sind verärgert.“

In einer Folge-E-Mail an die Eigentümer von Ontario Place sagte Gutiontov heute, dass der Vorstand eine Vereinbarung zum Austausch des Kühlturms unterzeichnet habe.

„Der Vorstand hat das Gebäude während dieses Prozesses instand gehalten und verpflichtet sich zur normalen Gebäudeverwaltung“, schrieb Gutiontov in ihrer E-Mail an Crain’s. „Der Vorstand wird weiterhin aktiv weitere Kapitalprojekte verfolgen und sich dabei an Reservestudien und Vorschlägen des Eigentümers orientieren.“

Alby Gallun ist leitender Reporter für Gewerbeimmobilien bei Crain's Chicago Business. Er kam im Jahr 2000 zu Crain's.

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